ホームインスペクションは注文住宅にも必要か？検査のタイミングと費用相場も紹介
住宅購入に際して買主がホームインスペクションを利用することが多いですが、対象となる住宅には、注文建築の家、つまり注文住宅も含まれています。人によっては、「建て売りではなく、注文住宅でもインスペクションを入れるのですか？」と疑問を持つこともあるようですが、実際に、多くの注文住宅の施主が依頼しています。
あまり深くホームインスペクションについて考えていなかった人にとって、もうすぐマイホームの工事が始まる段階で、この事実を知ると、急いで依頼するかどうか判断しなければならず、焦る人もいるでしょう。
そこで、これから注文住宅でマイホームを建築する施主（基本的には個人の消費者）向けに、以下のことを解説します。
これらを理解することで、あなた自身が依頼するかどうか、検討することができますので、最後まで読んでください。既に、建築工事が始まっている人にも参考になるので、着工済みだからとあきらめずに対応することを考えましょう。
注文住宅とホームインスペクションの基礎知識
最初に、基礎的なこととして、注文住宅とホームインスペクションのそれぞれについて、簡単に説明しておきます。
そもそも注文住宅とは何か？
注文住宅や注文建築の家とは、施主が、間取り・仕様などの点で希望する住宅を建築会社（ハウスメーカーや地場の工務店など）にオーダーして、建築してもらう住宅のことです。
予算や法規制などの問題もあるため、１００％の希望を叶えることはできませんが、限られた条件や制約がある中で、建築会社や設計者（建築家）が工夫して、そのプロジェクトを進めていくことになります。
フルオーダーの住宅だけではなく、部位ことに用意された選択肢から選んでいくようなセミオーダーの住宅も注文住宅として説明されていることもありますが、本当の意味での注文住宅とは相違するとの意見も多いです。
ホームインスペクションとは住宅検査
ホームインスペクションとは、建物の状態を診断する建築技術的な専門サービスですが、新築においては施工不具合の有無をチェックし、中古においては劣化事象の有無をチェックします。注文住宅においては、建築途中において施工不具合の有無をチェックしています。
注文住宅を建築・取得する流れ
注文住宅を建築し、取得、居住する一般的な流れは以下のとおりです。
- 土地を取得する（購入・相続など）
- 建築会社または設計者を選定する
- 住宅ローンの資金計画を具体化する
- 間取り等のプランニングを行う
- 建築工事請負契約を締結する・着手金を支払う）
- 着工する
- ホームインスペクションを利用する
- 完成・引き渡し・入居
この流れを把握しておくことは、ホームインスペクションを依頼するときにも役立つので理解しておきましょう。
注文住宅にインスペクションが必要か、必要ないか
注文住宅にもホームインスペクションを利用する人がいることは理解できたことでしょう。しかし、本当にインスペクションが必要なのかと迷う人も少なくないでしょう。ハウスメーカーなどの営業担当者から、注文住宅にホームインスペクションは必要ないとか、利用する人はほとんどいないなどと言われることもあるので、余計に迷うことになるでしょう。
建売と違って注文住宅だからこそ迷うインスペクションの必要性
建売住宅と注文住宅では、一般消費者の間で建築工事の施工品質に対するイメージが異なることが少なくありません。そのイメージを極端に言えば以下のものです。
建売と注文住宅のイメージ
- 建売住宅 安普請で施工が粗そう
- 注文住宅 価格が高い分、施工もしっかりしているだろう
このイメージは、個々の物件を見ていくと、結果的に的中していることもあるのですが、該当しないものも多いです。建て売りでもしっかり、丁寧に建築している物件は多いですし、注文建築でも手抜き工事が多数みられる現場があります。
前述したイメージから、注文建築だから大丈夫だろうという思い込みがあるため、建て売りと違ってホームインスペクションは必要ないのではないかと迷うことがあるようです。
新築でもホームインスペクションは必要（無駄にはならない）
建売住宅だけではなく、注文住宅にも多くのホームインスペクションをしてきた実績から言えば、注文住宅でもインスペクションは必要です。元請けの建築会社がしっかりしていても、下請け業者がミスをすることはありますし、元請け業者の現場監督がまともに現場を管理できていないこともあるからです。
建売か注文住宅かに関わらず、新築でもホームインスペクションは必要だと考えてよいでしょう。
ハウスメーカーや工務店が嫌がることがある
新築住宅にホームインスペクションを入れるとき、ハウスメーカーや工務店が嫌がるのではないかと気になる人は多いです。実際に、担当者や会社によっては、嫌な顔をする人はいますし、検査日程の連絡などにおいて積極的に協力してくれない担当者もいます。
施主としては、ハウスメーカーなどが嫌がることがあるという事実は知っておきましょう。
ホームインスペクションの依頼なら
第三者の一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）は、住宅売買・メンテナンスなどに役立つ専門的な技術サービスです。施工不具合や補修すべき劣化事象の有無をプロに診てもらえる。
ホームインスペクションのタイミング（いつ実施するのがベストか）
注文住宅向けホームインスペクションを利用するタイミングについて説明します。
適切なタイミングでインスペクションを入れるべき
建築途中は、いつ現場に検査に入っても良いわけではなく、できる限り適切なときに検査に入るべきです。インスペクションのベストタイミングを考えて対応しないといけないわけです。
このタイミングを間違えると、見たい検査項目が隠れていて目視等で確認できないということがあります。たとえば、基礎配筋の検査をするはずが、コンクリートを打設していて確認できないと言うことが起こりうるのです。
ベストタイミングでインスペクションを入れるには、工事進捗状況を正確に把握した上で、検査日程を建築会社の担当者（一般的には現場監督）から知らせてもらう必要があります。つまり、建築会社の協力が必要となるわけです。
代表的な建築中のインスペクションのタイミングを紹介
注文住宅などの新築物件に対して、建築途中に実施されることが多い、代表的なホームインスペクションのタイミングと検査項目を紹介します。
１．基礎配筋の検査
基礎配筋の検査は、基礎の床版（底の部分でベース等とも言う）の配筋工事を終えた後、コンクリートを打設する前のタイミングで実施します。床版のコンクリートを打設してしまうと確認できなくなる項目です。
２．基礎立ち上がりの配筋・アンカーボルトの検査
基礎立ち上がりの配筋・アンカーボルトの検査は、基礎の立ち上がり部分の配筋およびアンカーボルトを設置し、型枠を設置した後、立ち上がり部分のコンクリートを打設する前のタイミングで実施します。打設後では、確認できなくなる項目です。
３．基礎コンクリートの打設時の検査
基礎コンクリートの打設時の検査は、コンクリートを打設する作業中に立ち会って、作業の手順などを確認するもので、一般的には打設作業の開始から冒頭の1～2時間の確認をします。もちろん、打設完了後にはできない検査です。
多くの住宅において、コンクリートは床版と立ち上がりの2度に分けて打設されますが、そのいずれのタイミングで実施するかは、検査員（ホームインスペクター）と相談してください。
４．基礎コンクリートの仕上りと土台敷きの検査
基礎コンクリートの仕上りと土台敷きの検査は、基礎の型枠を脱却後、土台を設置した状態で行うインスペクションです。タイミング次第では、土台設置前にコンクリートの仕上り確認を優先するようなこともあります。
1階の床材や床下断熱材を設置すると、床下側の基礎などを確認できなくなるため、その前に実施します。
５．構造躯体の金物検査
構造躯体の金物検査は、柱や梁・筋交いなどを留める構造金物を設置後、それらが断熱材などで隠れる前に行うインスペクションです。これは、建物の構造躯体部分を確認する重要な検査項目です。
６．防水工事の検査（主に外壁面）
防水工事の検査は、主に外壁面の防水シートの確認を想定しているもので、防水シートが施工された後、外壁材（サイディングなど）を施工する前のタイミングで行います。
屋根の防水（ルーフィング）についても、同じタイミングで検査できるなら一緒に確認してもらえますが、1つ前の構造躯体の金物検査で一緒に確認できることも多いです。
７．断熱工事の検査（主に外壁面）
断熱工事の検査も、主に外壁面の断熱材の確認を想定しています。断熱材を施工し終えた後、壁のボードを施工する前のタイミングで行います。屋根裏の断熱材を一緒に確認できることも多いですが、それは工程の組み方次第です。
床下の断熱材はこのタイミングでは確認することができませんが、最後の竣工検査の際に、床下の調査まで依頼することでカバーすることもできます。
８．竣工検査（完成検査）
竣工検査は、完成検査とも呼ばれていますし、消費者向けには内覧会とも呼ばれています。建物の完成状態を確認するホームインスペクションで、建物完成後・引き渡し前のタイミングで行います。たまに、引っ越しを急ぎすぎていて、竣工検査をせずに入居してしまって、後日になって後悔している人もいますので、注意してください。
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第三者の一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）は、住宅売買・メンテナンスなどに役立つ専門的な技術サービスです。施工不具合や補修すべき劣化事象の有無をプロに診てもらえる。
注文住宅向けホームインスペクションの費用相場
注文住宅に対するホームインスペクションは、一般的には基礎工事から建物完成までの間に実施する住宅検査が主となりますので、これを前提として検査料金の費用相場を紹介します。
| 検査回数 | 費用相場 |
|---|---|
| 1回 | ５～７万円 |
| 3回 | 13～21万円 |
| 5回 | 20～35万円 |
| 10回 | 40～70万円 |
検査回数が増えるほど、費用相場の下限と上限の差異が大きくなることがわかりますね。費用は安ければよいというものではなく、ホームインスペクション業者の経験値やノウハウによって技術料が異なることも考えておきましょう。
執筆者
全国で第三者の一級建築士がホームインスペクション（住宅診断）を行うアネスト。新築・中古住宅の購入時やメンテナンス時などに建物の施工ミスや劣化事象の有無を調査することができる。
