ホームインスペクションを嫌がる不動産会社や売主がいる。その理由と対策としてのメリットを解説
ホームインスペクション（住宅診断）は、主に住宅の売買に際して利用されることが多いですが、住宅を買おうとしている人から、不動産仲介業者や売主に対して、「ホームインスペクションを依頼するので、受け入れてほしい」と要望したときに、嫌がる人がいるために、一部の買主が心配しています。
新築住宅では、ハウスメーカーなどの建築業者が嫌がったり、拒否したりすることもあり、買主を余計に心配させています。
安心して住宅を購入するために利用したいホームインスペクションなのに、その利用を嫌がるようでは、買いづらくなりますよね。
ここでは、売主や不動産会社がインスペクションを嫌がる理由を説明し、その効果的な対策として、それぞれの立場でインスペクションのメリットを知るべきことを説明します。
ホームインスペクションの概要
何よりもまずは、基本をおさえておくことが重要ですね。ホームインスペクションがどういうサービスであるか、その基礎的なことを説明します。
ホームインスペクションとは何か
ホームインスペクションは、住宅診断や住宅検査とも呼ばれることがあり、中古住宅の売買時に利用するインスペクションについては、建物状況調査とも呼ばれています。
ホームインスペクションとは、新築住宅においては、建物の施工上のミス・不具合の有無を調査し、中古住宅においては劣化状況を調査するもので、建築士のような建築知識と経験を持つ専門家が行う業務です。この専門家のことをホームインスペクターと呼ぶことも多くなりました。
利用するタイミング
ホームインスペクションは、売買契約を締結する前に利用することが最も推奨されており、多くの人がそうしていますが、新築の建売住宅においては、売買契約後・引き渡し前のタイミングに利用する人も非常に多いです。また、着工時から完成するまでの間、つまり建築途中に利用する人も大変多くなりました。
他にも、長く居住している自宅に対して利用する人や、リフォーム時に利用する人などもいて、インスペクションの利用シーンは広がっていっています。
検査内容と対象物件
ホームインスペクションの検査内容は、基本的には検査時に現地で目視できる範囲です。隠れて見られない箇所は、対象外です。それでも、床下や屋根裏の内部は、点検口などの入り口があり、奥まで進入することができるなら、そこまで目視できるわけですから、調査範囲は広がります。
また、対象となる物件は、新築、中古のいずれもで、種別において一戸建てもマンションも対象となります。アパート一棟の全体のインスペクションにも、基本的には対応が可能です。ただし、賃貸中の住戸内については、原則調査対象外となります（入居者の許可を取れる場合を除く）。
インスペクションの費用
ホームインスペクションを依頼すると必要となる費用（診断料金）について紹介します。
当然のことながら、インスペクション業者によって料金の違いがありますが、概ね以下の範囲です。
一戸建て（完成物件・中古物件）
- 基本的な調査のみ ５～8万円
- 床下・屋根裏の調査を含む ９～１４万円
一戸建て（建築中の検査）
- 4～７万円/回
- 検査回数によって、大きな違いがありますが、総額で３０～５０万円くらいの予算で利用する人が多い
マンション（1住戸）
- ４～6万円
- 築年数によっては、別途オプションで＋1～2万円程度
上に挙げたものにプラスして、専門的な調査や瑕疵保険などを付けると、さらに費用がかかりますので、インスペクション業者とも相談して、依頼するサービスを検討しましょう。
所要時間
ホームインスペクションの調査の所要時間は、依頼する人にとっても、その場に立ち会う人にとっても大事な問題です。
一戸建て（完成物件・中古物件）で建物面積が100平米であれば、床下・屋根裏の調査を含めて、３～４時間くらいです。築年数が古いものほど、時間がもっとかかる傾向にあります。
一戸建て（建築中の検査）の場合、1回あたりの所要時間は、１～1.5時間程度が目安です。
マンション（1住戸）の場合、1.5～2時間程度が目安です。
所要時間は、建物の大きさや指摘事項の量、立会いする人の質問量など、様々な要素で小さくない違いがあることも理解しておきましょう。
インスペクションを嫌がる人がいる
ホームインスペクションは、建物の状態を把握した上で、購入判断に活かすことができますし、実際に多くの指摘事項が見つかる住宅もあるため、必要性が高いサービスだと言えます。
しかし、一部の不動産会社や売主、建築業者は、買主からインスペクションを入れると言うと、嫌がる人がいます。また、なかには拒否する人もいます（はっきりと拒否する人は非常に少ないです）。大事なサービスなのに、嫌がれるのは残念ですね。
ホームインスペクションの依頼なら
第三者の一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）は、住宅売買・メンテナンスなどに役立つ専門的な技術サービスです。施工不具合や補修すべき劣化事象の有無をプロに診てもらえる。
ホームインスペクションを嫌がる理由
不動産会社や売主、建築業者が、ホームインスペクションを嫌がる理由には、いろいろなものがあります。その全てを知りたい人は、「ホームインスペクションを売主に拒否される理由」を参照してください。ここでは、嫌がる理由のなかでも、特に多いものを解説します。
- 調査対応の手間がかかる（面倒だと考える）
- 調査結果次第で購入中止になる可能性がある
- 値引き交渉される可能性がある
- 時間がかかり、先に他人に売れてしまう
不動産会社や売主などが嫌がる理由は、大きくわけると上の4点です。
いずれも、買主の立場で考えてくれていないことばかりですが、買主としては、売主側の考えや立場について理解しておくため、以下でもう少し詳しく説明します。
調査対応の手間がかかる（面倒だと考える）
不動産会社が嫌がる1つ目の理由は、ホームインスペクションを受け入れた場合、売主の承諾を得ることや、調査日程の調整、必要書類の手配、当日の立会いなどのために、手間がかかるという点です。
不動産仲介業者としては、ホームインスペクションが入った場合でも入らない場合でも、お客様から頂く仲介手数料は同じです。売主としても、これを理由に値上げすることはできないので、同じ売上金額です。それだけに、ただ手間が増えるだけだと考えてしまうことがあるのです。
インスペクションの利用がないときに比べると面倒だと考える気持ちはわからないわけでもありません。
調査結果次第で購入中止になる可能性がある
ホームインスペクションを実施すると、売主や不動産会社が知らなかった建物の問題点（施工ミスや著しい劣化事象など）が見つかることがあり、それを理由として、購入検討者が買うことを中止することがあります。
購入検討者としては、万一のときには、購入中止することも考慮してインスペクションを利用しているわけですから、当然のことではあるのですが、売主や不動産会社の立場から見ると、売る機会を失ってしまうために、インスペクションの受け入れはリスクだと考えがちです。
住宅という高額な商品の売買をするときで、それぞれの立場、思惑があるわけですから、これについても気持ちがわからなくはないですが、買主の気持ちを蔑ろにしすぎている感もありますよね。
値引き交渉される可能性がある
ホームインスペクションの調査結果次第では、購入検討者が購入しようとするものの、見つかった施工ミスや劣化事象の補修等の対応を理由として、値引き交渉する可能性を考えて、売主側が難色を示すこともあります。
なかなか売れなくて困っている物件であれば、より一層、値引き交渉のネタに使われやすいこともあって、売主は警戒感を強めることがあるようです。
時間がかかり、先に他人に売れてしまう
調査日程の調整、必要書類の手配、インスペクションの申し込み手続き、調査当日のインスペクションの実行と結果説明などには、それなりに日数がかかります。最初にホームインスペクション業者へ問合せしてから、調査完了まで、早くて2日くらいということもありますが、急いでいるときでも平均すると4～5日くらいかかっています。
不動産仲介業者の立場なら、他社が先にその物件を売ってしまう可能性があるため、なるべく早く売買契約まで進めたいと考えるのですが、インスペクションの実行を待っていると売買契約の時期が遅れるため、入れたくないと考えがちです。その結果、嫌がるような反応を示すことがあるのです。
売主の立場であれば、他に人に売れるならそれでも良いと考えることができますが、仲介業者はそうはいかないですね。
ここまでに、不動産会社などがホームインスペクションを嫌がる理由として、4つを紹介しました。しかし、実は他にも、もっと酷いケースもありますので、注意してください。
たとえば、建物に重大な不具合があることに気付いていて、専門家に調査されると見つかってしまうと考えているケースです。これは、知らないふりをして騙して売ろうとしているとも言え、本当に酷い話なのですが、実際にはそういう事例は出ています。
インスペクションのメリットを理解すべき
ホームインスペクションを嫌がる前に、不動産会社や売主がメリットについて理解すると、単純に拒否反応を示さずに、協力的になることも少なくありません。
実は、ホームインスペクションには、買主だけではなく、売主や不動産仲介業者にとっても、それぞれの立場におけるメリットがあり、それを理解してもらうことが、拒否する人や嫌がる人への対策となりますので、そのメリットについて解説します。
買主がリスクを抑制できる（買い手の安心）
買主の立場におけるホームインスペクションを利用するメリットはわかりやすいですね。一応、以下に挙げておきます。
- 購入するかどうか判断する材料にできる
- 不具合の補修等の対応に活用できる
- 売主や建築業者に補修を要求しやすくなる
- 想定外のリスクを減らせる
以上にあげたメリットは、いずれも大事なことばかりです。
建物の大きな問題を知らずに購入してから後悔することがないように、住宅購入で失敗しないように、利用することをおすすめします。
売主もリスクを抑制できる（売り手のメリット）
ホームインスペクションを実施することについては、売主にもメリットがあります。それは以下のとおりです。
- 買主に事前に問題点を告知できる
- 買主が問題点を知っていて購入した場合、後から売主に補修等を請求できない
- 契約不適合責任を求められるリスクが減る
以上のとおりです。
売主が住宅を売るときには、実は小さくないリスクがあります。それは、建物などの不具合などを原因として買主から補修や損害賠償などを請求されることです。これは、売主にとっては避けたいリスクですね。
買主が購入する前に知っていて許容して買う場合、補修等を後から求めることができなくなるため、そういったリスクは小さくなります。
インスペクションで著しい問題が見つかったとき、確かに値下げ交渉となることがありますが、売った後に請求されて交渉・調査・補修などに、手間や費用をかけるよりも、事前に問題解決してから取引する方がよいでしょう。
実は不動産仲介業者もリスクは抑制できる
買主と売主のメリットを説明しましたが、実は、不動産仲介業者の立場であっても、ホームインスペクションを実施することについてメリットがあります。
売買が成立して引き渡し・決済を完了した後、しばらくしてから、買主より強いクレームを受けた経験を持つ営業担当者は多いでしょう。
「このような不具合がある家だと知っていれば購入しなかった」「高い仲介手数料を支払っているのに、契約前に知らせるべきだろう」「売主も不動産会社も知っていたのではないか」「売主にきちんと責任をとらせてほしい」などと言われることがあります。
その全てではないですが、事前にホームインスペクションを実施しておくことで、買主が建物の状態を把握することができ、その状態を理解して納得した上で購入判断すると、こういったクレームが大きく減ります。インスペクションは、床下や屋根裏を含めて目視できる範囲の調査ですから、何でも確認できるわけではないですが、それでも多くのことをチェックできますので、クレームなどのトラブル対策としても有効なのです。
ホームインスペクションでリスクを抑えられるのは、買主だけではなく、売主や不動産仲介業者も同じだということです。
まとめ
ホームインスペクションは、日本でも広く普及してきましたが、まだ一部の不動産会社や業界人の間で拒否反応を示す人や明確に嫌がる人もいます。これは、買主にとっては残念ことですが、不動産業界がきちんと対応できるようになるには、もう少し時間がかかりそうです。
それでも、2010年くらいまでは、もっと強く嫌がる人が多かったことを考えれば、徐々に改善してきているのは間違いない事実です。
今後、買主だけではなく、売主や不動産仲介業者、建築会社が、ホームインスペクションの重要性の認識が進むことで、大きく改善し、いつかは誰も嫌がることがない時代がくるのではないでしょうか。
執筆者
全国で第三者の一級建築士がホームインスペクション（住宅診断）を行うアネスト。新築・中古住宅の購入時やメンテナンス時などに建物の施工ミスや劣化事象の有無を調査することができる。
