ホームインスペクションとは（依頼目的やタイミング、費用、調査内容、指摘の具体例を紹介）

ホームインスペクションの依頼を検討している人にとって、インスペクションとはどういうものか、いつ利用するのかなどわからないことが多いでしょう。一生のうちで何度も利用するサービスではない上に、専門性が高いこともあり、わかりづらいのも仕方ないことです。

そこで、ホームインスペクションの基礎的な内容、利用目的、依頼するタイミング、メリット（施工不具合・劣化の確認や交渉力の補足、メンテナンス予測、安心感など）・デメリット（コストや先に売れるリスクなど）、費用、調査範囲、調査で見つかる具体例を解説します。これにより、依頼者が申し込みする前に知っておきたいことを把握することができます。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、住宅診断や住宅検査、ハウスインスペクションなどと言われることもありますが、住宅の建物部分を対象として行うもので、建物の劣化状況の調査のことや、新築工事やリノベーション工事の施工品質の検査（欠陥工事の有無の検査）のことを指しています。

建物状況調査

中古住宅の売買に際して行うホームインスペクションは、宅地建物取引業法によって、建物状況調査と呼ばれており、売買契約前に交付される重要事項説明書でも説明される対象とされています。この建物状況調査の調査内容などは、国土交通省の告示（既存住宅状況調査方法基準）において示されています。

既存住宅状況調査方法基準で示されている調査内容は、最低限、これだけは調査しなければならないとされているものであり、これ以上の調査をすることは可能です。よって、買主が依頼するインスペクションは、この基準以上の範囲まで調査するものもあり、アネストが行うものは基準以上の範囲まで行うものになっています。その方が、買主によってより有益な情報を得られるからです。

また、建物の専門家が建物のハード面について検査するだけではなく、必要な補修等の内容や時期までアドバイスすることがホームインスペクションに含まれることもあります。

ホームインスペクターとは？

こういった建物の診断、補修すべき箇所等のアドバイスなどを適切に行うためには、知識や経験が重要であり、ホームインスペクションを行う人の専門性が問われますが、この検査業務を行う人をホームインスペクターと呼ぶことが多くなりました。

ホームインスペクター以外にも、住宅診断士や住宅検査員と呼ばれることもあります。

一般的には、ホームインスペクターの仕事は、一級または二級の建築士が行っていますが、中古住宅の売買時に行うホームインスペクション、つまり建物状況調査では、既存住宅状況調査技術者であることが必要とされています。そして、この既存住宅状況調査技術者は、建築士資格を持っていないとなることができません。

一部のインスペクション業者は、建築士や既存住宅状況調査技術者の資格をもたずに営業しているため、無資格の業者や担当者でないか、依頼前に必ず確認してください。

ホームインスペクションを利用する目的

ホームインスペクションを利用する目的は人によって様々ですが、以下に代表的なものを上げておきます。

利用者によっては、住宅購入時に複数の物件のホームインスペクション（住宅診断）を行い、その結果から購入する住宅を選ぶ人もいますが、多くの場合においては購入したい住宅を１物件に絞った後に契約前の最終確認としてホームインスペクション（住宅診断）が利用されています。

これは、ホームインスペクション（住宅診断）の実施に必要な費用を多くかけることができないためです。

ご自宅の点検が目的の場合は、さらに詳細に目的を区分することができますので、以下に記します。

以上のように、様々な理由・目的でホームインスペクションが利用されるようになっています。

ホームインスペクションを依頼するタイミング

ホームインスペクションを依頼するタイミングは、住宅購入・売却するときとリフォーム（修繕・メンテナンス）するときに分けて紹介します。

住宅購入に際して依頼するとき

購入希望の物件に重大な瑕疵がないかを確認するため、購入申し込み前や申し込み直後、売買契約の前に行います。この段階でのインスペクションは、購入の意思決定に重要な情報を提供します。

稀に契約の目的を達せられないような不具合が見つかった時に契約解除できる条項を売買契約に付けておき、契約後にインスペクションを実施していることもあります。これは、売主とこの条件で合意できるかどうかがカギを握ります。

住宅売却に際して依頼するとき

売却する前に自宅の状態を把握し、修理や改善を行うためにインスペクションを利用します。これにより、対象物件の価値を高めたり、売却プロセスをスムーズに進めたりすることを期待しています。つまり、販売促進のためのホームインスペクションということです。

このケースでは、販売開始する前のタイミングで利用することが多いですが、一部では、販売開始してからなかなか売れない時に利用することもあります。

リフォーム・補修・メンテナンスのために依頼するとき

所有する建物の状態を把握することで、適切な補修工事やメンテナンスを検討しやすくなります。また、リフォームする際、一緒に補修すべきことを確認することにも役立ちます。こういう目的なら、リフォーム等の工事をする前のタイミングで依頼します。

また、工事規模・範囲によっては、解体したところで再度利用するとより効果的なこともあります。その理由は、それまで隠れて見られなかったところを調査できるからです。

ホームインスペクションのメリットとデメリット

最後に、ホームインスペクションのメリットとデメリットを紹介します。

４つのメリット

ホームインスペクションにはいろいろなメリットがありますが、そのうち代表的な4つを紹介します。

建物の施工不具合・劣化の確認

ホームインスペクションでは、建物の構造耐力や建物性能・機能に関わる施工上の不具合や著しい劣化事象を確認することができます。住宅購入などに際して、そういった情報を把握することは大変重要なことなので、大きなメリットとなります。

交渉力の強化・補足

インスペクションで指摘された事項については、購入判断に活かすだけではなく、売主や建築会社に対して補修等の対応を求めるときに心強い味方になります。自分だけでは交渉が難しいところ、専門家が提出するレポート（調査報告書）があることで、説得しやすくなることは多いです。また、結果的に価格面の交渉に役立つこともあります。

将来のメンテナンス予測

住宅の建物の現状をしっかり把握することで、将来必要になる可能性のある修理やメンテナンスの対象部位を知ることができ、これとリフォーム業者への相談を組み合わせるなどすれば、凡そのコストを見積もることができます。これにより、購入後の財務計画をより正確に立てることができます。

安心感の提供

ホームインスペクションを通じて、住宅の状態について詳細な情報が得られることで、購入者はより安心して住宅購入や売却などの決断を下すことができます。また、予期せぬ問題や修理に直面するリスクを減らすことができます。専門家に診てもらったという安心感は大きいでしょう。

３つのデメリット

ホームインスペクションには、メリットだけではなく、デメリットもあります。代表的な3つのデメリットを紹介します。

コスト

当然のことながら、ホームインスペクションには費用がかかります。これは購入者や売り手の追加的な出費となり、特に予算が限られている場合には負担となることがあります。

部で無料のインスペクションを行うと宣伝されていることがありますが、それはその後の工事等の受注が目的であり、中立的な立場からの見解とは言えず、むしろ不要な工事費用を払うなどして損をする可能性があるので注意しましょう。

先に売れるリスク

インスペクションの実施、レポートの作成、レポートを見てからの検討といった作業には時間がかかります。これにより、住宅購入や売却のプロセスが遅延する可能性があり、購入者にとっては、その間に他の人に先に購入されてしまうリスクがあります。

隠れて見えない箇所は調査できない

専門家が行うホームインスペクションとはいえ、何でも調査できるわけではありません。基本的には目視できる範囲が調査対象であり、隠れて見えない箇所は調査することができません。この点についてはよく理解しておくことが大切です。

ホームインスペクションの基礎

ホームインスペクションに関する基礎的なこととして、対象物件や所要時間、費用について紹介します。

対象物件

一般的なホームインスペクションの対象となる物件は以下のとおりです。

以上がホームインスペクションの対象となる物件です。

ただし、アパート一棟において全ての住戸を対象とすると調査費用が高額となるため、一部の住戸に限って調査依頼する人が多いです。

建築中の新築一戸建ておよび新築アパート一棟においては、検査回数を1回だけ依頼する人もいますが、複数回の依頼をする人が多いです。建物規模・構造等によりますが、多い人で10回以上の検査を依頼する人もいます。

所要時間

ホームインスペクションの調査についての所要時間は、対象物件の規模・構造・調査範囲（オプションの利用有無など）によって、大きな差異があります。

費用（調査料金）

ホームインスペクションの費用（調査料金）についても、対象物件の規模・構造・調査範囲（オプションの利用有無など）によって、大きな差異がありますが、以下が参考値です。

以上の項目と料金のほかに、オプションとして、特別な専用機材を用いた調査を依頼すると、その内容次第で1万円以上の費用がかかるものもありますし、瑕疵担保責任保険付きの保証を付けると、保証料が4万円以上（金額・期間によって異なる）の費用がかかります。

また、場所によっては、交通費や出張料がかかりますし、一般的にインスペクションではなく、何らかの建物の不具合（建物の傾きや雨漏り、設備漏水など）について原因調査を依頼する場合はもっと高額になることが多いです。インスペクションの料金については、以下も参考にしてください。

調査範囲

ホームインスペクションで調査する対象範囲は、概ね以下のとおりです。

一戸建て住宅の場合

屋外は、基礎・外壁・軒裏・屋根・バルコニー（ベランダ）・雨樋・外部水栓など、建物本体とその付属するものです。インスペクション業者によっては、カーポート・境界にある塀・フェンス・玄関までのアプローチ・擁壁などの外構部分を調査対象とすることもありますが、全く確認しない業者もあります。

屋内は、床・壁・天井、建具（扉・引き戸・サッシ）、水回り設備（キッチン・浴室・トイレ・洗面台など）が調査対象です。床下と屋根裏（小屋裏）は、点検口をあけて覗き込んで目視できる範囲は調査対象ですが、その奥まで進入調査することは、オプション扱いとすることが一般的です。一部で、奥まで進入できるかどうかに関わらず、一律料金とする業者もありますが、オプションで別途料金としておかないと、物理的に進入できない住宅に対して依頼する人が損をしてしまいますね。

分譲マンションの1住戸の場合

分譲マンションのうち、１つの住戸（専有部分）を購入するときに調査する範囲は、一般的には、対象の住戸内とその住戸の所有者が専用使用できる共用部分（専用ポーチやバルコニー）が調査対象です。

中古マンションの場合、その他にマンションのメーンエントランスから該当住戸まで進んで行くルート上の外壁・壁・床・天井なども調査対象となります。

アパート一棟の場合

アパート一棟を投資用に購入する人がホームインスペクションを依頼することも多くなりましたが、その調査範囲は、外観・共用部のうち目視できる範囲と、立ち入り可能な室内とその室内から目視できる床下および屋根裏です。

新築アパートの完成検査に利用する場合、全ての部屋が空室のため、全室を調査することもできますが、費用が高くなります。よって、一部の部屋に限定してサンプル調査とすることも多いです。

中古アパートの場合、空室がないと室内を調査することが困難なので、条件次第では室内調査が0室となってしまうこともあります。もちろん、外観・共用部分だけでも確認できることは多いのですが、可能であれば、1室くらいは室内調査をしておきたいものですね。

インスペクションで見つかる不具合って何？

ホームインスペクションでは、建物の施工ミス（施工不良）を確認したり、劣化状態を確認したりする専門的サービスですが、具体的にはどのような不具合が見つかるのか気になりますよね。ここで、具体例を写真を付けて紹介します。

ここで挙げた写真付きの具体例は、ホームインスペクションで見つかった指摘事例の一部です。基礎や外壁、断熱材に関する施工不具合や著しい劣化が見つかることは多く、購入時などに丁寧に診ておく必要があると言えます。

ホームインスペクションは、利用する人が本当に多くなりましたが、それでも何回も利用する人は多くないですから、初めての利用となるわけで、わからないことが多いものです。ここで、基礎的な知識を確認した上で、業者を選び、依頼してください。

執筆者

アネスト執筆担当

住宅購入や新築、リフォーム時のホームインスペクション（住宅診断）を行うアネストが執筆、監修している。

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